2019“中國時間”年度經濟新聞盤點: 十大房產行業新聞

2020-01-13
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  2019年,樓市在下行壓力中韌性前行,各地樓市限購、限價政策不放松,全年累計調控620余次,“房住不炒”、“一城一策”依舊是主旋律,全行業銷售規模再創新高,居民購房行為逐步趨于理性。這一年,各地人才政策持續落地,部分城市“零門檻”落戶;國家支持城市住房租賃建設,同時整治租賃中介亂象,規范市場發展;房地產金融定向監管繼續從緊,房企破產、資金鏈危機引關注;這一年,“電商賣房”、“鶴崗房子白菜價”、“深圳免征豪宅稅”等同樣是全民關心的熱詞。新年伊始,中國經濟網策劃推出2019“中國時間”年度經濟盤點系列,對一年來中國經濟發展做一系統回顧。本期推出十大房產行業新聞。


  1、“房住不炒”成全年總基調 中央重大會議多次重申

  2019年4月19日,中共中央政治局召開會議,分析研究當前經濟形勢,部署當前經濟工作。會議指出,要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制。

  2019年7月30日,中共中央政治局召開會議,分析研究當前經濟形勢,部署下半年經濟工作。會議指出,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實房地產長效管理機制,不將房地產作為短期刺激經濟的手段。

  2019年12月10日至12日召開的中央經濟工作會議指出,要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,全面落實因城施策,穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制,促進房地產市場平穩健康發展。

  年內中央多次重大會議提及“房住不炒”,體現政策的系統性與連貫性。業內認為,雖然近期部分城市出現微調政策,但整體看基本原則依然沒有改變,中央遏制房價上漲的決心沒有發生改變?!胺孔〔怀础贝砦磥順鞘姓邔^續打擊投機行為,保護真實的居住需求,未來的微調政策將有利于剛需。業內預計,未來房地產市場不會出現單邊市場熱度持續上揚的格局,整體穩定、小幅波動應該是主流趨勢。


  2、百余城卷入“搶人大戰” 多地推出租房落戶政策

  《2019人才政策與安居就業報告》顯示,2019年已有百余城市出臺了人才政策,超30城陸續出臺新落戶政策,大部分出臺人才政策的城市都將補貼重點放在解決居住問題上,多地開出高額購房補貼。報告稱,超過30個城市陸續出臺了新的落戶政策,廣東、黑龍江、浙江、江西等省均在其列。天津、深圳、廣州、佛山、成都、西安等地,相繼對人才政策、住房購買及銷售行為等作出規定。大部分出臺人才政策的城市都將補貼重點放在解決居住問題上,如:寧波人才安家補貼最高達800萬元,柳州、南寧、蘇州、吉林、廈門、南通等地也都開出超百萬元的高補貼吸引優秀人才。

  另一方面,2019年11月,???、昆明、鄭州、開封、洛陽相繼發布“租房落戶”新政。不同城市政策不盡相同,以鄭州為例,在鄭州中心城區租房,居住一年以上就可以辦鄭州市戶口,憑實際居住地房屋租賃合同,經房主同意,可將戶口遷入租房戶的地址。另一方面,鄭州提出租房落戶,也是對國家發改委《2019年新型城鎮化建設重點任務》政策的具體落實。2019年4月8日,國家發展改革委提出繼續加大戶籍制度改革力度,提高城鎮化率。鄭州2018年城鎮化率為73.38%,在全國城市中排20名左右。鄭州作為河南省的省會城市,城鎮化率有進一步提升空間。

  業內人士指出,早在十年前,就有城市規定憑借租房辦理居住證達到一定年限就可以落戶。最近各城市搶人政策愈演愈烈,租房落戶政策得到強化,引起更多關注。對于有落戶需求的人來說,面對多地逐漸放寬的落戶政策,選擇范圍明顯加大,城市之間的競爭也因此愈發激烈,并導致落戶門檻逐步走低。人口流動的背后是資本的流動,人口不僅自身帶來資本,同時也在吸引資本流動,預計更多城市會加入“搶人大戰”中,城市人口爭奪戰剛剛開始。


  3、樓市調控落實“一城一策” 長效機制試點穩妥推進

  2019年兩會期間,中央首次明確提出“一城一策”、“長效機制方案試點”。據不完全統計,浙江、福建、河南、安徽、長沙、成都、上海等多地表示實行“一城一策”,其中,福州、廈門、長沙、武漢、杭州、寧波、成都、上海等市將研究制定“一城一策”實施方案。

  梳理2019年以來各地調控舉措可以看到,一些地方從信貸、土地等方面收緊樓市調控政策;另一些地方則適度寬松了限購政策,如深汕特別合作區商品房全面解凍,廣州南沙和花都、上海臨港、廣東佛山等地區放寬了人才購房的社保年限或戶籍門檻等。

  各地錨定“穩地價、穩房價、穩預期”的目標,因城、因區、因時施策,積極主動作為,保持了樓市總體平穩運行。2019年,制定完善長效機制的基礎性工作穩步邁進。住房和城鄉建設部初步構建了房地產市場監測指標體系,開展月度監測、季度評價,及時預警提示。

  業內人士認為,2019年各地樓市政策呈現雙向精準調控特點,既有放松,又有收緊,樓市調控在持續打擊投機性需求的同時,也加強了對真實居住需求的保護。


  4、央行調整新房貸利率機制 房貸利率更加市場化

  央行發布公告,自2019年10月8日起全面調整房貸利率計算方式,新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(英文簡稱LPR)為定價基準加點形成。首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率;二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點;公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。同時,新規主要針對新發放個人住房貸款利率,存量個人住房貸款利率仍按原合同執行。

  過去4年中,國內房貸利率一直穩定在4.9%的水平,新規執行后,房貸利率會跟隨LPR市場利率一起浮動,將原來的4.9%調整到了4.85%,下降了5個基點,但是二套房貸款利率上升60個基點,變成5.45%。

  業內人士認為,首套房商貸不得低于定價基準,二套房商貸不得低于定價基準加點60個基點,體現了“房住不炒”、從緊從嚴的政策導向。另一方面,也是房貸價格更加市場化的體現,商業銀行定價權提高,借款人可以貨比三家選擇最適合自己的銀行選擇房貸。


  5、年內超500家房企破產 中小房企洗牌加劇

  根據人民法院公告網數據,截至2019年12月13日,年內破產的房地產企業數量已達513家。此房地產破產名單中,多數為三四線城市的中小房企,也不乏一些知名度較高甚至躋身百強知名房企的身影。

  根據2018年全國工商局統計,在工商局注冊登記的房地產開發商一共9.7萬家,按此計算,破產房企占我國房企的總量僅為0.52%。從歷年房企破產數量來看,2014年房地產企業破產數量超過2000家。盡管房地產企業破產每年都有發生,但在2019年末引發巨大關注,代表了市場對房地產企業資金鏈的擔憂。目前,房地產行業分化嚴重,中小企業生存壓力大。

  業內認為,房地產高周轉、高杠桿、高負債的商業模式已經走向終結,房地產的“高光時刻”不再出現。隨著各類融資渠道的收緊,房企生存壓力越來越大,中小企業整體抗風險的能力比較差?;诤暧^及融資環境調控持續,未來破產企業將會更多,且會呈現加速。


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